ZF 2003 35

Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun Ref.: Chur, 24. September 2003 Schriftlich mitgeteilt am: ZF 03 35 Urteil Zivilkammer Vizepräsident Schlenker, Kantonsrichter Heinz-Bommer, Jegen, Riesen-Bienz und Tomaschett-Murer, Aktuarin ad hoc Strässler. —————— In der zivilrechtlichen Berufung der B. X. und des A. X., C.-Strasse, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Karin Caviezel, Postfach 160, Belmontstrasse 1, 7006 Chur, Kläger und Berufungskläger, gegen das Urteil des Bezirksgerichtes Plessur vom 26. Juni 2003, mitgeteilt am 22. Juli 2003, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen die Y . - S t i f t u n g, vertre- ten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Peter Diener, Postfach 201, Bärenloch 1, 7002 Chur, Beklagte und Berufungsbeklagte, betreffend Anfechtung der Kündigung, hat sich ergeben:

2 A. Die Y.-Stiftung, vertreten durch die E. AG als Verwalterin, vermietete den Eheleuten X. mit unbefristetem Vertrag vom 6. September 1999 eine 4 ½ - Zimmer-Wohnung an der C.-Strasse in N.. Diese Wohnung diente den Klägern und Berufungsklägern und deren Sohn ab dem 6. Oktober 1999 als Familienwohnung. Nach einer Auseinandersetzung über in der Mietwohnung durchzuführende Reno- vationsarbeiten kündigte die Beklagte und Berufungsbeklagte, wiederum vertreten durch die E. AG, das Mietverhältnis am 21. Juni 2002 auf den 30. September 2002. Beide Ehegatten erhielten die ihnen separat auf amtlichem Formular mitgeteilte Kündigung am 24. Juni 2002. B. Am 22. Juli 2002 fochten die Mieter die Kündigung bei der Schlich- tungsbehörde für Mietsachen des Bezirkes Plessur als missbräuchlich im Sinne von Art. 271 OR an mit folgenden Rechtsbegehren:

1. Die Kündigung der Y.-Stiftung vom 21. Juni 2002 auf den 30. Sep- tember 2002 sei aufzuheben.

2. Unter Entschädigungsfolge zulasten der Vermieterin. C. Da weder an der Schlichtungsverhandlung vom 19. August 2002 noch bei den anschliessenden Verhandlungen unter den Parteien eine Einigung zu- stande kam, teilte die Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirkes Plessur den Parteien am 23. September 2002 folgenden Entscheid mit:

1. Das Begehren der Mieterschaft auf Aufhebung der Kündigung vom

21. Juni 2002 wird abgewiesen.

2. Das Mietverhältnis wird erstmalig bis zum 31. März 2003 erstreckt.

3. Es werden keine Kosten erhoben.

4. (Rechtsmittelbelehrung)

5. (Mitteilung) D. Gegen diesen Entscheid gelangten B. X. und A. X. mit Prozesseingabe vom 23. Oktober 2002 form- und fristgerecht an das Bezirksgericht Plessur mit fol- genden Anträgen:

1. Der angefochtene Entscheid der Schlichtungsstelle für Mietsachen des Bezirks Plessur vom 23. September 2002 sei aufzuheben und es sei die Kündigung der Y.-Stiftung vom 21. Juni 2002 auf den 30. September 2002 aufzuheben.

2. Unter Entschädigungsfolge zulasten der Mieterin.

3 Die Vermieterin beantragte in der Prozessantwort vom 20. November 2002 die vollumfängliche kostenfällige Abweisung der Klage. E. Mit Urteil vom 26. Juni 2003, im Dispositiv mitgeteilt am 27. Juni 2003, mitgeteilt am 22. Juli 2003, entschied das Bezirksgericht Plessur was folgt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Gemäss Art. 274f Abs. 3 i.V. mit Art. 274e OR wird das Mietverhält- nis bis 30. September 2003 erstreckt.

3. Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von Fr. 6'170.-- (Gerichts- gebühren Fr. 6'000.--, Barauslagen Fr. 170.--) gehen unter solidari- scher Haftbarkeit zu Lasten der Kläger, welche die Beklagte eben- falls unter solidarischer Haftbarkeit ausseramtlich mit Fr. 3'249.50 (inkl. 7,6 % MWSt) zu entschädigen haben.

4. (Mitteilung) F. Gegen dieses Urteil liessen B. X. und A. X. am 11. August 2003 Berufung erklären mit folgenden Anträgen:

1. Das Urteil des Bezirksgerichtes Plessur vom 26. Juni 2003, mitge- teilt am 22. Juli 2003, sei aufzuheben und die Klage sei vollumfäng- lich gutzuheissen.

2. Die vermittleramtlichen Kosten sowie jene des Bezirksgerichtes Plessur seien vollumfänglich der Beklagten aufzuerlegen; ferner sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern für das erstinstanzliche Verfahren eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 8'804.-- zu bezahlen.

3. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Be- klagten. G. An der Hauptverhandlung vor dem Kantonsgericht von Graubünden vom

24. September 2003 waren der Berufungskläger A. X., Rechtsanwältin lic.iur. Karin Caviezel und Rechtsanwalt Dr.iur. Peter Diener anwesend. Gegen die Zuständigkeit und die gegenüber der Vorladung veränderte Zusammensetzung des Gerichts wur- den keine Einwände erhoben. B. X. liess ein Schreiben einreichen, in welchem sie ihrem Ehemann und ihrer Anwältin die Vollmacht zur Vertretung erteilte und das Gericht um eine faire Beurteilung des Falles ersuchte. Anträge zum Beweisverfah- ren wurden nicht gestellt. Die Rechtsvertreterin der Berufungskläger bestätigte und begründete in ihrem Plädoyer, welches sie im Sinne von Art. 51 Abs. 1 lit. b OG auch schriftlich zu den Akten gab, die Anträge gemäss Berufungserklärung. Der Anwalt der Berufungsbeklagten, welcher seine Ausführungen ebenfalls schriftlich einreichte, beantragte die kostenfällige Abweisung des Rechtsmittels. Das Gericht

4 verzichtete auf eine Befragung von A. X.. In ihrer Replik betonte die Anwältin der Mieter, dass die Vermieterin die Verletzung der Duldungspflicht zu beweisen habe. Einen Urkundenbeweis dafür, dass die Eheleute X. von den Renovationsarbeiten gewusst hätten, gebe es nicht. Das Hinterlassen eines Zettels an der Wohnungstür reiche nicht aus. Das Abschleifen der Fenster sei im übrigen mit erheblichen Immis- sionen an Staub und Schmutz verbunden, so dass nicht von geringfügigen Unter- haltsarbeiten gesprochen werden könne. Selbst wenn davon ausgegangen werde, dass 13 von 14 Mietern das Vorgehen der Vermieterin im Zusammenhang mit den Renovationsarbeiten akzeptiert haben, bedeute dies noch nicht, dass dieses Vor- gehen korrekt gewesen sei. Die Kündigung sei eine reine Machtdemonstration ge- wesen. Es könne nicht angehen, dass Mieter wegen einer Panne bei der Aus- führung von Erneuerungsarbeiten aus dem Mietverhältnis entlassen würden. Den Eheleuten X. liege daran, dass die Missbräuchlichkeit der Kündigung festgestellt werde. Eine zweite Mieterstreckung sei bewusst nicht verlangt worden. Das Gericht habe gegebenenfalls über eine angemessene Auszugsfrist zu entscheiden. Rechts- anwalt Dr. Peter Diener verzichtete auf eine Duplik. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien vor Schranken und auf die Er- wägungen im angefochtenen Urteil wird, soweit erforderlich, nachstehend einge- gangen. Die Zivilkammer zieht in Erwägung : 1. Gegen Entscheide der Bezirksgerichte in Mietsachen gemäss Art. 36 der Vollziehungsverordnung zum OR kann gemäss Art. 39 VVzOR in Verbindung mit Art. 218 ff. ZPO innert zwanzig Tagen seit Mitteilung Berufung erklärt werden. Die Berufungserklärung vom 11. August 2003 richtet sich gegen das Urteil des Be- zirksgerichts Plessur vom 26. Juni 2003, mitgeteilt am 22. Juli 2003, in welchem die Klage betreffend die Anfechtung der Kündigung abgewiesen und das Mietverhältnis zwischen den Parteien bis zum 30. September 2003 erstreckt wurde. Umstritten ist die Rechtmässigkeit der Kündigung. Der Streitwert entspricht dem Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis zwingend weiter laufen würde, wenn die Kündigung nicht wirksam wäre. Im konkreten Fall beträgt er, ausgehend von einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'680.-- (exkl. Nebenkosten) und unter Berücksichti- gung der dreijährigen Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR min- destens Fr. 60'000.--, wie die Vorinstanz richtig und mit zutreffender Begründung, auf welche an dieser Stelle verwiesen werden kann, ermittelt hat (Art. 229 Abs. 3

5 ZPO; E. 1b), S. 4f. des angefochtenen Urteils). Auf die frist- und formgerecht einge- reichte Berufung wird eingetreten. 2.a) Unbestritten ist, dass die von der Vermieterin am 21. Juni 2002 mit amtlich genehmigten Formularen an beide Ehegatten ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietvertrages für die von der Familie X. bewohnte 4 ½-Zimmerwoh- nung an der C.-Strasse per 30. September 2002 formell und materiell gültig, das heisst, weder nichtig noch unwirksam ist (vgl. dazu ausführlich E. 1a), S. 3f. des vorinstanzlichen Urteils). Ebenso steht fest und wird von beiden Parteien anerkannt, dass die Kündigung sowie der Entscheid der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Plessur von den Mietern unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen formgerecht und bei den zuständigen Instanzen angefochten wurden (vgl. E.1b) des Urteils des Be- zirksgerichtes Plessur, S. 4). Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Kündigung missbräuchlich und damit anfechtbar im Sinne von Art. 271 OR ist, wie die Mieter geltend machen, oder ob die Auflösung des Vertragsverhältnisses in Ausübung der Kündigungsfreiheit korrekt erfolgte, wie Vermieterin und Vorinstanz dafür halten.

b) Wann eine Kündigung nach der Lehre und Rechtsprechung missbräuch- lich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR ist und wie die Beweislast verteilt ist, hat die Vorinstanz ausführlich und fundiert dargelegt. Diese grundsätzlichen Überlegungen in den Erwägungen 2.a) bis c) auf den Seiten 5 - 7 des vorinstanzlichen Urteils wurden von den Parteien zu Recht nicht beanstandet, so dass das Kantonsgericht an Stelle eigener Begründung auf diese Bezug nehmen kann (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Zu prüfen bleibt, zu welchem Ergebnis die Anwendung dieser Regeln im konkreten Fall führt. 3. Die Berufungskläger machen geltend, die Vorwürfe, welche ihnen ge- genüber in der Kündigungsbegründung erhoben worden seien, seien samt und son- ders unwahr, würden gegen Treu und Glauben verstossen und müssten im Resultat der Anfechtung zur Aufhebung der Kündigung führen.

a) Die Verwalterin der Vermieterin, die E. AG, vertreten durch ihren Ge- schäftsführer F., begründete die Kündigung in ihrem Schreiben vom 11. Juli 2002 (KB 6) zusammengefasst damit, dass sie am 3. Mai 2002 das Malergeschäft G., damit beauftragt hätte, die Fenster in der Liegenschaft C.-Strasse abzuschleifen und neu zu streichen, und sie den Maler gleichzeitig gebeten hätte, die Termine mit den Bewohnern direkt abzumachen, damit die Arbeiten koordiniert und schnell ab- gewickelt werden könnten. Bei 13 von 14 Wohnungen habe dies einwandfrei ge-

6 klappt. Bei der Wohnung X. sei dem Maler das Gehör verweigert und der Eintritt verwehrt worden. Während der Zeit zwischen dem 27. Mai 2002 und dem 13. Juni 2002 habe man mit allen Mitteln versucht, an die Familie X. heranzukommen. Der Maler habe zum Beispiel einen Zettel an die Tür geklebt. A. X. sei auf der Terrasse gesehen worden. Er habe sich versteckt, als er realisiert habe, dass man ihn gese- hen habe. Das Telefon werde generell nicht abgenommen, Eingeschriebene Briefe würden nicht abgeholt, wie auch die Kündigung nicht abgeholt worden sei. Am 11. Juni 2002 sei B. X. an ihrem Arbeitsplatz kontaktiert worden. F. habe sich klar aus- gedrückt und sie aufgefordert, einen Termin bekannt zu geben, an dem die Woh- nung betreten werden könne. Mit Schreiben vom 11. Juni 2002 und vom 14. Juni 2002 sei den Mietern nochmals Gelegenheit gegeben worden, den Termin bekannt zu geben, was jedoch bis dato nicht geschehen sei. Nach einem Hinweis auf einen ähnlichen Vorfall, der sich unmittelbar nach dem Einzug der Familie X. abgespielt habe, hielt die Verwaltung abschliessend fest, dass das Vorgehen, das die Familie X. gewählt habe, sie daran hindern würde, ein normales Mieter / Vermieter - Ver- hältnis zu leben, weshalb es ihres Erachtens besser sei, wenn sich die Parteien trennen würden.

b) Die Mieter stellen sich auf den Standpunkt, dass entgegen der Auffassung der Vermieterin und der Vorinstanz nicht nachgewiesen sei, dass sie im Zusam- menhang mit der Renovation der Fenster den Mietvertrag, konkret ihre Duldungs- pflicht, verletzt hätten. Damit von einem Vertragsbruch die Rede sein könne, müsse die Vermieterin nachweisen, dass sie die Mieter rechtzeitig über die durchzuführen- den Arbeiten, deren Umfang und Zeitbedarf informiert und den Termin rechtzeitig angekündigt habe. Da die Vermieterin Rechte aus der kürzeren Ankündigungsfrist ableite, treffe sie auch die Beweispflicht dafür, dass es sich um Renovationsarbeiten nach Art. 257 h OR und nicht um Erneuerungsarbeiten gemäss Art. 260 OR handle. Auch diesen Nachweis habe sie nicht erbracht, so dass von der längeren Ankündi- gungsfrist gemäss Ziff. 12 des Mietvertrages, im konkreten Fall also von einer Ankündigungsfrist von vier Monaten, auszugehen sei. Vorliegend sei aber nicht ein- mal die Frist von Wochen oder einem Monat für nicht dringende, notwendige Arbei- ten im Sinne von Art. 257 h OR eingehalten worden. 4.a) Nach Art. 257 h Abs. 1 OR muss der Mieter Arbeiten an der Sache dul- den, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt notwendig ist (Abs. 2). Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der

7 Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Abs. 3). Unter- haltsarbeiten, welche Mieterinnen und Mieter gemäss Art. 257 h OR zu dulden ha- ben, dienen dazu, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch taugli- chen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Durch Unterhaltsarbeiten wird ge- genüber dem Zustand bei Mietbeginn keine zusätzliche Leistung erbracht. Sie be- inhalten die Behebung von Mängeln oder der Folgen der Abnutzung. Als notwendig zu qualifizieren sind alle Unterhaltsarbeiten, welche eine sorgfältige Vermieterschaft normalerweise ausführen lässt, um eine Verschlechterung des Zustandes der Lie- genschaft zu verhindern. Darunter fällt namentlich das regelmässige Bemalen von Holzteilen, Läden, Balken etc. (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 135, Ziff. 3.2; S. 176, Ziff. 1.1; vgl. zur Unterscheidung zwischen Unter- haltsarbeiten im Sinne von Art. 257h OR und Erneuerungsarbeiten im Sinne von Art. 260 OR auch Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, N. 9f. zu Art. 257 h OR; SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2. Aufl., Zürich 1998, NN. 5, 8ff. zu Art. 257 h OR und NN. 17 ff. zu Art. 260 OR). Werden Erneuerungsarbeiten vorgenommen, wird die Mietsache gegenüber dem Zustand, wie er ursprünglich vereinbart wurde, verän- dert. Im allgemeinen wird die Mietsache verbessert und verschafft der Mieterschaft einen zusätzlichen Mehrwert. Erneuerungen und Änderungen können als Investiti- onen zur Modernisierung des Mietobjektes umschrieben werden, die in der Regel den Gebrauchs- und/oder Substanzwert verändern. Beispielsweise lässt die Ver- mieterschaft ein Badezimmer in eine Wohnung einbauen, in der bis anhin kein sol- ches vorhanden war, oder sie ersetzt eine Ofenheizung durch eine Zentralheizung. Die Erneuerung und die vorliegend nicht zur Diskussion stehende Änderung der Mietsache ist eine einseitige Vertragsänderung durch die Vermieterschaft im Sinne von Art. 269 d Abs. 3 und 270 b Abs. 2 OR und kann gegenüber der Mieterschaft nur unter Einhaltung von Kündigungsfristen und Kündigungsterminen durchgesetzt werden (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 176f.; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 19ff zu Art. 260 OR). Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten haben die Mieter bei einem ungekündigten Mietverhältnis nach Art. 260 OR zu dulden, wenn sie zumutbar sind. Art. 12 Abs. 2 des Mietvertrages zwischen den Parteien (BB 3) präzisiert diese ge- setzliche Regelung insofern, als vertraglich festgelegt wird, was unter rechtzeitiger Anzeige für Erneuerungen und Änderungen zu verstehen ist, nämlich die Anzeige innert der um einen Monat verlängerten Kündigungsfrist. Mit dieser vertraglichen Regelung wird den Mieterinnen und Mietern die Möglichkeit eingeräumt, das Miet- verhältnis rechtzeitig vor Beginn der Umbauarbeiten zu kündigen. Damit können sie nicht nur den mit Erneuerungen und Änderungen verbundenen Unannehmlichkei- ten, sondern insbesondere auch der damit üblicherweise verbundenen Mietzinser- höhung entgehen. Reine Unterhaltsarbeiten, mit denen lediglich der Zustand der

8 Mietsache bei Mietbeginn erhalten wird, lassen demgegenüber lediglich die durch- schnittlichen Unterhaltskosten ansteigen (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 177, Ziff. 1.4). Eine gegenüber der ordentlichen Kündigungsfrist verlängerte Anzeigefrist ist für diesen Fall nicht erforderlich.

b) Den Berufungsklägern ist insofern beizupflichten, als im konkreten Fall nicht mittels Urkunden nachgewiesen ist, welche Arbeiten genau an ihrer Wohnung hätten ausgeführt werden sollen. In ihrer Rechtsschrift (Prozessantwort vom 20. No- vember 2002, S. 3) liess die Vermieterin aber behaupten, dass im ganzen Haus mit 14 Wohnungen die Fenster der Wohnungen hätten gestrichen werden sollen. Diese Behauptung wird von den Aussagen des Zeugen und Malers G. bestätigt, welcher angab, dass er von der E. AG einen Auftrag für die Renovation sämtlicher Aussen- fenster der Liegenschaften C.-Strasse und D.-Strasse erhalten habe. Übereinstim- mend gab F. von der E. AG als Zeuge zu Protokoll, die Vermieterin habe beabsich- tigt, Renovationsarbeiten an den beiden Liegenschaften vorzunehmen. Es sei darum gegangen, die Fensterrahmen aus Holz von aussen neu zu streichen. Dafür sei es notwendig gewesen, die Wohnungen zu betreten. I., Mieterin in der Nachba- rliegenschaft D.-Strasse, erinnerte sich als Zeugin daran, dass im Rahmen der Re- novationsarbeiten im Sommer 2002 die äusseren Holzteile der Fenster neu gestri- chen worden seien. Schliesslich liessen die Berufungskläger anlässlich der Haupt- verhandlung vor der Zivilkammer selbst ausführen, dass bei den Renovationsarbei- ten sämtliche Fenster durch die Malerei G. hätten abgeschliffen und neu gestrichen werden sollen (Plädoyer Rechtsanwältin Caviezel, S. 4). Damit ist bewiesen und von den Berufungsklägern auch anerkannt, dass es sich bei den geplanten - und an den übrigen Wohnungen auch ausgeführten - Arbeiten lediglich um einen Neuan- strich der bestehenden hölzernen Fensterrahmen und damit eindeutig um reine Un- terhaltsarbeiten im Sinne von Art. 257 h OR und der oben (E.4a) zitierten Lehre handelte. Anders zu entscheiden gewesen wäre allenfalls dann, wenn die Renova- tion den Ersatz ganzer Fenster und damit eine Erneuerung mit zumindest teilweise wertvermehrendem Charakter umfasst hätte (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 19 zu Art. 260 OR). Dass dem so gewesen ist, wird indessen von keiner Seite behaup- tet, geschweige denn bewiesen. 5.a) Waren an der Wohnung der Berufungskläger Unterhaltsarbeiten im Sinne von Art. 257 h OR auszuführen, richtet sich auch die Frage der Ankündigung nach dieser Bestimmung und nicht nach Art. 12 Abs. 2 des Mietvertrages, welcher sich nach seinem klaren und eindeutigen Wortlaut, aber auch nach seinem Sinn und Zweck (vgl. oben E. 4. a) am Ende) nur auf Erneuerungen und Änderungen gemäss

9 Art. 260 OR bezieht. Gemäss Art. 257 h Abs. 3 OR muss der Vermieter den Mietern Arbeiten rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen der Mie- terinnen und Mieter Rücksicht nehmen. Das Gesetz kennt keine bestimmte Frist zwischen der Ankündigung der Arbeiten und deren Ausführung. Was unter recht- zeitiger Anzeige zu verstehen ist, lässt sich auch nicht allgemein umschreiben. Ab- zustellen ist vielmehr auf die Umstände des Einzelfalles. Zu berücksichtigen sind dabei der Umfang und die Dauer der Arbeiten. Je umfangreicher die Arbeiten sind, um so länger ist die Frist der Vorankündigung anzusetzen. Bei Unterhaltsarbeiten von untergeordneter Bedeutung können die Arbeiten unmittelbar nachdem sie der Mieterschaft angekündigt worden sind, in Angriff genommen werden. Dasselbe gilt für dringende Reparaturen, vor allem wenn wachsender Schaden droht. Können Arbeiten dagegen von langer Hand geplant werden, kann von der Vermieterin eine grosszügigere Voranzeigefrist gefordert werden. Generell ist die Frist so zu bemes- sen, dass der Zweck der Anzeige, nämlich Mieterinnen und Mietern Gelegenheit zu geben, sich auf die durch die Arbeiten entstehenden Beeinträchtigungen vorzube- reiten und die zur reibungslosen Durchführung der Arbeiten unerlässlichen Vorkeh- ren zu treffen (z.B. Wegstellen von Möbeln, Abdecken, Sicherstellung des Zugangs durch Deponieren der Schlüssel etc.) erreicht werden kann (Higi, a.a.O, NN. 21 ff. zu Art. 257 h OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 136; SVIT-Kommentar, N. 12 zu Art. 257 h OR). Eine bestimmte Form der Ankündigung, namentlich etwa Schrift- form, verlangt Art. 257 h Abs. 3 OR nicht; es genügt vielmehr eine mündliche Ori- entierung, die, wie bereits die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, nicht durch die Vermieterin persönlich vorgenommen werden muss, sondern auch an den beauf- tragten Handwerker delegiert werden kann (Urteil des Bezirksgerichtes Plessur, E.3

a) S. 10 unten mit Hinweisen; vgl. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O. S. 136; Higi, a.a.O., N. 21 zu Art. 257 h OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 12 zu Art. 257 h OR).

b) Im vorliegenden Fall ist mit den Mietern davon auszugehen, dass es sich bei einem Neuanstrich der Fenster nicht um dringende Arbeiten handelte. Auch die Vermieterin bringt nicht vor, dass unmittelbarer Schaden drohte. Die Renovation war grundsätzlich planbar. Die Verwalterin dürfte, wie die Mieter zu Recht geltend machen, schon geraume Zeit vor dem Beginn der Arbeiten, nämlich beim Einholen von Offerten oder spätestens seit der Vergabe des Auftrages gewusst haben, wann die Arbeiten ungefähr durchgeführt werden sollten. Entsprechend wäre eine früh- zeitige schriftliche Voranzeige durch die Verwalterin zweifellos sinnvoll gewesen. Auf der anderen Seite muss man sich vor Augen halten, dass keine umfangreiche Renovation geplant war. Es ging vielmehr um kleinere Malerarbeiten, welche den Gebrauch der Wohnung nur für eine relativ kurze Dauer in geringfügigem Mass be-

10 einträchtigten. Vorgesehen war, dass die Handwerker die Wohnungen betreten, die Fenster abschleifen und von innen aus neu streichen würden. Dies dauert erfah- rungsgemäss kaum länger als einen Tag. Zweifellos musste den Mieterinnen und Mieter Gelegenheit gegeben werden, die Möbel unter den Fenstern wegzurücken oder diese allenfalls abzudecken, um unnötigen Staub und allfällige Farbflecken zu vermeiden. Auf grössere Unannehmlichkeiten oder Einschränkungen bei der Benut- zung der Wohnung mussten sie sich aber nicht einstellen. Eine Vorankündigungs- frist von mehreren Wochen oder gar Monaten kann unter diesen konkreten Umstän- den entgegen der Auffassung der Berufungskläger nicht verlangt werden. Vielmehr ist mit der Vorinstanz (E. 4.b) S. 11) davon auszugehen, dass eine mündliche Be- nachrichtigung rund eine Woche im Voraus grundsätzlich genügt, damit sich Miete- rinnen und Mieter auf die Beeinträchtigung durch die Malerarbeiten an den Fenstern vorbereiten und im Falle der Abwesenheit den Schlüssel bei der Hauswartin oder in der Nachbarschaft deponieren können.

6. Während die Vermieterin geltend macht, Handwerker und Verwaltung hät- ten zwischen dem 27. Mai 2002 und dem 13. Juni 2002 mit allen Mitteln versucht, die Eheleute X. zu kontaktieren und mit ihnen einen Termin zu vereinbaren, was aber bis zur Kündigung am 21. Juni 2002 und selbst bis heute nicht gelungen sei, stellen sich die Berufungskläger auf den Standpunkt, sie hätten vor dem 11. Juni 2002, dem Tag, an dem F. von der E. AG B. X. im Büro erreicht habe und ihr ge- genüber unbestrittenermassen auch ausfällig geworden sei, nichts von den Arbeiten gewusst. Entsprechend könne ihnen auch keine Vertragsverletzung vorgeworfen werden.

a) Wie auch die Vermieterin anerkennt, unterblieb im vorliegenden Fall eine der naheliegendsten Massnahmen, nämlich die schriftliche Vorankündigung der ge- planten Arbeiten durch die Verwalterin. Entgegen der Darstellung der E. AG in ihrem Schreiben vom 14. Juni 2002 (KB 4) wurden die Arbeiten unbestrittenermassen auch vom beauftragten Maler nicht schriftlich, mit einem Zettel in den Briefkästen, angekündigt. Insofern trifft die Darstellung in der Begründung der Kündigung (KB 6), wonach man mit allen Mitteln versucht habe, die Mieter zu erreichen, nicht zu. Mehrere Zeugen sagen indes gleichermassen und unwidersprochen aus, dass die Mieterinnen und Mieter direkt durch den Malermeister G. telefonisch kontaktiert wor- den seien (K., zu 2, S. 1; I., zu 2, S. 1; G., zu 2, S. 1f., F., zu 2, S. 1). Die Terminab- sprache erfolgte, wie sich aus den übereinstimmenden Aussagen des Malermeis- ters G. und der Mieterin und unbefangenen Zeugin I. ergibt, mindestens acht bis zehn Tage im voraus (G., S. 1, Ziff. 2; I., S. 1 zu 2; vgl. K., S. 2 zu 2, der sogar von

11 einem Monat spricht, seine Aussagen aber deshalb relativiert, weil er tagsüber re- gelmässig ausser Haus ist). Mieterin I. hielt als Zeugin (Einvernahme-Protokoll S. 1, zu 2) fest, dass die Terminabsprache aus ihrer Sicht rechtzeitig und korrekt ab- gelaufen sei. Aufgrund dieser Zeugenaussagen ist erstellt, dass die übrigen Miete- rinnen und Mieter rechtzeitig - nämlich mindestens eine Woche im Voraus - und auf zulässige Weise - nämlich mittels eines Anrufs des ausführenden Handwerkers - von den anstehenden geringfügigen Arbeiten Kenntnis erhielten. Nach den Anga- ben der Zeugen G. und F. (Zeuge G., S. 2, Ziff. 3; Zeuge F., S. 2 zu Ziff. 2) konnte der Malermeister auf diese Weise denn auch in 13 von 14 Fällen problemlos einen Termin abmachen und die Reparaturen durchführen.

b) Bei der Familie X. misslang es dem Malermeister, einen Termin für das Streichen der Fenster zu vereinbaren. G. sagte als Zeuge aus, dass er mehrmals vergeblich versucht habe, die Mieter X. telefonisch zu erreichen. Er habe daher kei- nen Termin vereinbaren können (S. 1 f zu Ziff. 2). Eines Tages habe er an der Woh- nungstüre der Familie X. einen Zettel mit seiner Adresse und seiner Telefonnummer angebracht. Darauf habe er die Bitte notiert, dass sie ihn zurückrufen sollten. Am nächsten Morgen sei der Zettel nicht mehr an der Türe gewesen, allerdings habe er von der Familie X. auch keinen Telefonanruf bekommen. Ein anderes Mal habe er B. X. direkt in ihrem Büro angerufen. Sie habe ihm gesagt, sie werde ihm noch Bescheid geben und habe angefügt, dass man die Arbeiten vor ihrem Einzug in die Wohnung hätte ausführen können. Einen Rückruf habe er jedoch nicht erhalten und aus diesem Grunde habe er eine oder zwei Wochen später B. X. wieder in ihrem Büro angerufen. Sie habe ihm auf jeden Fall keinen Termin mitteilen können. Er gehe davon aus, dass alles über ihren Ehemann gelaufen sei (S. 2 zu Ziff. 4). Es sei richtig, dass er auch diverse Telefone an die Privatnummer X. gemacht habe und das Telefon nie abgenommen worden sei. Auf die Frage, ob es zutreffe, dass das Telefon auch nicht abgenommen wurde, wenn seine Leute gesehen hätten, dass A. X. zu Hause gewesen sei, führte der Zeuge G. aus, dass ihm eines Tages ein Mitarbeiter erzählt habe, dass er A. X. auf dessen Balkon gesehen habe. Als A. X. seinen Mitarbeiter ebenfalls gesehen habe, sei er in seine Wohnung verschwun- den. Der Mitarbeiter habe eine Person, einen grossen Mann mit schütterem Haar- wuchs auf dem Balkon der Wohnung X. gesehen. Ob es sich dabei um A. X. ge- handelt habe, habe der Mitarbeiter nicht gewusst (Einvernahme G., S. 2 zu Ziff. 6). Schliesslich bestätigte der Zeuge, dass er und seine Mitarbeiter verschiedentlich an der Wohnungstüre geläutet hätten, leider erfolglos. Die Zeugin J., welche ihre Lehre bei der E. AG absolviert und mit ihren Eltern selbst in der Nachbarliegenschaft wohnt, sagte aus, sie sei von ihrer Arbeitgeberin beauftragt worden, mit der Familie

12 X. in Kontakt zu treten, um einen Termin für die Renovationsarbeiten zu vereinba- ren. Sie habe dann mehrmals an der Wohnung der Familie X. geläutet. Allerdings habe die Klingel nicht funktioniert. Sie habe dann auch geklopft und Zettel hinterlas- sen. Einmal habe sie geklopft und einen Zettel hinterlassen. Beim Verlassen des Hauses habe sie gesehen, dass es Licht in der Wohnung gehabt habe. Sie habe nach Arbeitsschluss versucht, in Kontakt mit der Familie X. zu treten. Dies, weil sie gewusst habe, dass B. X. arbeite und aufgrund von entsprechenden Erfahrungen von Mitbewohnern davon ausgegangen sei, dass ihr A. X. ohnehin nicht die Woh- nung öffnen würde. Sie habe es zu verschiedenen Zeiten versucht: 17.30 Uhr, 20 Uhr, etc., eine Reaktion auf ihre Bemühungen sei nicht erfolgt. Natürlich sei nicht auszuschliessen, dass sich bei ihren jeweiligen Versuchen niemand in der Woh- nung aufgehalten habe. An jenem Tag, wo sie allerdings das Licht in der Wohnung gesehen habe, nehme sie jedoch schon an, dass jemand in der Wohnung gewesen sei. F., der als Treuhänder bei der E. AG, der Verwalterin der Liegenschaften C.- Strasse und D.-Strasse arbeitet, sagte aus, dass seine Frau, welche die Liegen- schaft betreue, mit dem Malermeister G. die Abmachung getroffen habe, dass er die Termine mit den Mietern direkt abspreche. Die Mieter seien von der Verwalterin über dieses Vorgehen nicht orientiert worden. Es sei dann die Rückmeldung von Herrn G. gekommen, dass er keinen Zugang zur Wohnung X. erhalte. Ihm gegenü- ber habe Herr G. erklärt, dass er auf verschiedene Arten versucht habe, mit der Familie X. in Kontakt zu treten, aber alles erfolglos. Einen Vorfall habe Herr G. ihm gegenüber erwähnt. Er habe A. X. auf dem Balkon gesehen, dann sei er schnell zur Wohnung hinauf gerannt, aber niemand habe geöffnet. Ihre Lehrtochter wohne ebenfalls in der Liegenschaft. Seine Frau habe sie daher beauftragt, einmal abends an die Tür zu klopfen und zu versuchen, einen Termin zu vereinbaren. Nachdem auch dieser Versuch erfolglos geblieben sei, habe seine Frau B. X., welche eigent- lich als Mieterin im Vertrag aufgeführt sei, an ihrem Arbeitsort kontaktiert, zwecks Terminabsprache. Seine Frau sei dann mit B. X. nicht zum Ziel gekommen, weshalb sie ihm das Telefon überstellt habe. Er habe dann B. X. gefragt, was eigentlich los sei. Sie habe ihm zur Antwort gegeben, sie kümmere sich nicht darum, das sei Sa- che ihres Mannes. Er habe dann erklärt, das spiele für ihn keine Rolle, sie solle ihm jetzt einen Termin geben. Darauf habe B. X. ihm erklärt, sie müsse zuerst Rück- sprache mit ihrem Mann treffen, womit das Telefon beendet gewesen sei. Es habe am 11. Juni 2002 stattgefunden.

c) Den Berufungsklägern ist darin zuzustimmen, dass keiner der befragten Zeugen mit der wünschbaren Deutlichkeit aussagt, dass er die Familie X. zu einem bestimmten Datum vor dem 11. Juni 2002 direkt über die auszuführenden Arbeiten

13 informiert und sie aufgefordert hat, einen Termin bekannt zu geben. Immerhin sagte Malermeister G. als Zeuge aus, er habe B. X. zweimal direkt in ihrem Büro angeru- fen. Anlässlich des ersten Telefongesprächs habe sie gesagt, sie werde ihm Be- scheid geben und habe hinzugefügt, dass man diese Arbeiten vor ihrem Einzug in die Wohnung hätte ausführen können. Einen Rückruf habe er nicht erhalten und aus diesem Grunde habe er eine oder zwei Wochen später B. X. wieder in ihrem Büro angerufen. Sie habe ihm auf jeden Fall keinen Termin mitteilen können (S. 2 zu Ziff. 4). Aus dieser Aussage geht zwar nicht hervor, wann genau die Anrufe er- folgten. Aus der vom Zeugen erwähnten zeitlichen Distanz zwischen den beiden Telefonaten lässt sich aber ableiten, dass der erste Anruf mindestens eine Woche vor dem 11. Juni 2002 erfolgt sein muss und die Eheleute X. jedenfalls zu diesem Zeitpunkt über die geplanten Arbeiten informiert waren. Anlässlich der Hauptver- handlung vor dem Kantonsgericht wurde argumentiert, dass der Maler, hätten seine Anrufe vor dem 11. Juni 2002 stattgefunden, keine Zettel hinterlassen und nicht an der Tür hätte läuten müssen (Plädoyer, S. 6). Diese Argumentation geht angesichts der Tatsache, dass anlässlich der Telefongespräche unbestrittenermassen keine Terminabsprache getroffen werden konnte und damit durchaus noch Handlungsbe- darf bestand, fehl. Die Berufungskläger bestreiten, je einen Zettel mit der Bitte um einen Rückruf gesehen zu haben. Während in der Prozesseingabe (Ziff. 9) noch vorgebracht wurde, es sei gut denkbar, dass diese Zettel z.B. als Lausbubenstreich entfernt wor- den seien, wurde anlässlich der Hauptverhandlung vor Kantonsgericht die Aussage des Zeugen G., er habe einen solchen Zettel angebracht, in Zweifel gezogen. G. machte seine Zeugenaussagen unter dem ausdrücklichen Hinweis auf die straf- rechtlichen Folgen des wissentlich falschen Zeugnisses. Allein die Tatsache, dass er eigenen Angaben zufolge über die E. AG von der Y.-Stiftung mehrere Aufträge erhalten hatte, vermag seine Glaubwürdigkeit nach der Auffassung des Gerichts nicht zu trüben. Was das Anbringen eines Zettels betrifft, gilt dies um so mehr, als nicht nur der Malermeister, sondern auch die Zeugin J. eigenen Angaben zufolge einen solchen Zettel an die Wohnungstür der Familie X. geklebt hat. Auch diesen Zettel wollen die Berufungskläger nie gesehen haben. Der Zettel, welchen Maler- meister G. angeklebt hatte, war am nächsten Morgen nicht mehr an der Türe (Ein- vernahmeprotokoll G., Ziff. 4, S. 2). Wie bereits die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, ist derart unwahrscheinlich, dass gerade beide Zettel vor ihrer Entdeckung durch die Berufungskläger von Dritten entfernt worden sein sollen, dass diese Mög- lichkeit ausgeschlossen werden kann. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Be- rufungskläger es nicht für nötig hielten, auf die Aufforderungen zur Kontaktauf-

14 nahme zu reagieren. Noch heute stellen sie sich denn auch auf den Standpunkt, ein Zettel mit Namen und Telefonnummer des Malers samt dessen Bitte um Rückruf sei als ungenügende Vorankündigung zu bezeichnen (Plädoyer, S. 6). Wenn Malermeister G. auf eine entsprechend formulierte Frage zu Protokoll gab, es sei richtig, dass er und seine Mitarbeiter verschiedentlich an der Wohnungs- tür geläutet hätten, leider erfolglos (Einvernahmeprotokoll G. Ziff. 7. S. 2), so war dies wohl nicht ganz präzis, zumal die Klingel der Familie X. nachweislich seit Miet- beginn defekt war. Daraus ableiten zu wollen, er habe offensichtlich nicht an der Türe Einlass verlangt oder gar eine Falschaussage zu erwägen, wie die Rechtsver- treterin der Berufungskläger anlässlich der Hauptverhandlung in Betracht zog (Plä- doyer, S. 7), geht aber nicht an. Wie bereits ausgeführt, hat das Gericht keinen Anlass, an der Glaubwürdigkeit der Aussagen des Zeugen G. zu zweifeln. Hinzu kommt, dass nicht nur der Malermeister vergeblich versuchte, an der Wohnungstür mit der Familie X. in Kontakt zu treten. Auch die Zeugin J. gab zu Protokoll, sie habe mehrmals an der Wohnungstüre geläutet. Sie präzisiert alsdann, dass die Klingel nicht funktioniert habe, weshalb sie dann geklopft und Zettel hinterlassen habe. Ih- ren eigenen Angaben zufolge versuchte sie es zu verschiedenen Zeiten, nach Ar- beitsschluss, 17.30 Uhr, 20 Uhr etc. Daraus ergibt sich einerseits, dass die Verwal- tung, welche die Zeugin geschickt hatte, durchaus der Tatsache Rechnung zu tra- gen versuchte, dass in der Familie X. beide Eheleute tagsüber erwerbstätig sind, andererseits lässt sich daraus ableiten, dass auch die Verwalterin vor dem 11. Juni 2002 über die Lehrtochter mehrmals versucht hatte, mit den Mietern in Kontakt zu treten. Einmal, so sagte die Zeugin weiter aus, habe sie geklopft und einen Zettel hinterlassen. Beim Verlassen des Hauses habe sie gesehen, dass es Licht in der Wohnung gehabt habe. Sie habe daraus geschlossen, dass jemand in der Wohnung gewesen sein müsse (J., S. 1f., zu 2.). Zur Erkenntnis, dass sich A. X. zumindest einmal auch während der Ausführungen der Malerarbeiten tagsüber im Haus auf- gehalten hat, führt der vom Zeugen G. erwähnte Vorfall, wonach einer seiner Mitar- beiter während der Ausführung der Malerarbeiten einen grossen Mann mit schütte- rem Haarwuchs auf dem Balkon der Berufungskläger gesehen habe. Als dieser Mann seinen Mitarbeiter ebenfalls gesehen habe, sei er sofort in die Wohnung ver- schwunden (G., S. 2 Ziff. 6, vgl. zur Würdigung dieser Aussage die zutreffenden Erwägungen des Bezirksgerichtes Plessur E. 4c S. 14f.). Aus der Aussage des Zeugen M., der früher für die E. AG tätig war, ergibt sich schliesslich, dass praktisch dieselben Probleme, mit der Familie X. in Kontakt zu treten, bereits kurz nach Mietantritt aufgetreten waren. Es sei schwierig gewesen,

15 Mängel zu beheben, namentlich die defekte Klingel zu flicken. Die Verwaltung habe einen Elektriker beauftragt. Dieser habe mit A. X. in Kontakt treten wollen. A. X. habe aber das Telefon nicht abgenommen und auch nie die Türe geöffnet. Der Elek- triker habe sich dann an ihn gewandt. Er selber habe dann verschiedentlich an die Wohnungstür geklopft und es sei verschiedentlich vorgekommen, dass er gehört habe, dass sich eine Person in der Wohnung aufgehalten habe, ihm die Türe aber trotzdem nicht geöffnet worden sei. Er habe dann auch Zettel hinterlassen, man möge sich melden (Einvernahme-Protokoll M., S. 2).

d) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass urkundlich nicht nach- gewiesen ist, dass und zu welchem Zeitpunkt die Eheleute X. über die bevorstehen- den kleinen Renovationsarbeiten an den Fenstern informiert wurden. Durch die Ver- mieterin oder die Verwaltung erfolgte keine schriftliche Information. Unter Berück- sichtigung sämtlicher Beweismittel, insbesondere aufgrund der erwähnten Zeugen- aussagen, erachtet es das Gericht aber gleichwohl als erstellt, dass die Berufungs- kläger rechtzeitig, vor dem 11. Juni 2002, Kenntnis von den geplanten Arbeiten hat- ten. Alles andere erscheint in Würdigung der gesamten Umstände nicht nachvoll- ziehbar. Die Aussage des Zeugen G. beweist, dass dieser B. X. erstmals mindes- tens eine Woche vor dem 11. Juni 2002 in ihrem Büro erreichte, sie über die Arbei- ten informierte und um Bekanntgabe eines Termines bat. B. X. versprach, nach Rücksprache mit ihrem Mann zurückzurufen, was sie in der Folge jedoch unterliess. Aus der Tatsache, dass die Arbeiten in dreizehn von vierzehn Wohnungen problem- los durchgeführt werden konnten, kann zwar nicht abgeleitet werden, dass die Ankündigung auch gegenüber den Mietern der vierzehnten Wohnung korrekt und rechtzeitig erfolgte. Sie lässt es, wie Schlichtungsstelle und Vorinstanz zu Recht ausführen, aber zumindest als äusserst seltsam erscheinen, dass die Familie X. nichts von den Bemühungen des Malers um Kontaktaufnahme mitbekommen ha- ben soll. Malermeister G., seine Mitarbeiter und die Verwaltungsangestellte J. klopf- ten vor dem 11. Juni 2002 an mehreren Tagen wiederholt und zu verschiedenen Tages- und Abendstunden an der Wohnungstür der Familie X. und klebten Zettel mit der Bitte um einen Rückruf daran. Die Mieter machen nicht geltend, sie seien im fraglichen Zeitraum nicht in N. gewesen. Gemäss der Zeugenaussage von Maler- meister G. sah ein Mitarbeiter des Malers X. einmal tagsüber, J. gab an, einmal in der Wohnung Licht gesehen zu haben. Unter diesen Umständen kann zwar nicht völlig ausgeschlossen werden, dass nie jemand zu Hause war oder zumindest nie jemand die Arbeiter gesehen oder das Klopfen gehört hat. Nach der Auffassung des Kantonsgerichts ist dies aber sehr unwahrscheinlich. Praktisch unmöglich erscheint, dass sowohl Zettel von Malermeister G. als auch von der Lehrtochter J. nicht be-

16 merkt wurden. Mehr als eine blosse Hypothese ist auch die Erkenntnis der Vorin- stanz, dass die Eheleute X. bemerkt haben müssen, dass an den anderen Wohnun- gen Malerarbeiten ausgeführt wurden. Selbst wenn von aussen nichts sichtbar war, weil die Arbeiten von innen ausgeführt worden sind, ist davon auszugehen, dass in dieser Zeit beispielsweise das Auto der Maler vor dem Haus oder in der Garage stand, dass die Handwerker mit ihren Gerätschaften unterwegs waren, dass es im Haus nach Farbe roch und allenfalls dass jemand aus der Nachbarschaft die Arbei- ten im Gespräch erwähnte. Als Indiz dafür, dass die Bemühungen um Kontaktauf- nahme wohl bemerkt wurden, aber unbeachtet blieben, kann auch der Umstand gewertet werden, dass ähnliche Schwierigkeiten nachweislich bereits kurz nach dem Einzug der Mieter aufgetreten waren. Ist nach dem Gesagten davon auszugehen, dass die Familie X. aufgrund des Telefongesprächs zwischen Malermeister G. und B. X. von den bevorstehenden Arbeiten mindestens eine Woche vor dem 11. Juni 2002 Kenntnis hatte, wäre sie verpflichtet gewesen, unverzüglich und bedingungslos einen Termin bekannt zu ge- ben und die Unterhaltsarbeiten zu dulden. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass eine direkte Information durch den Maler nicht erfolgte, hätten die Mie- ter auf die weiteren Versuche um Kontaktaufnahme, namentlich auf die an ihrer Wohnungstüre angebrachten Zettel mit der Bitte um einen Rückruf reagieren müs- sen. Ihre Weigerung, zurückzurufen und ihre Haltung, zu warten, bis die ihrer Mei- nung nach erforderliche schriftliche Ankündigung der Arbeiten eintreffen würde, ist als Verstoss gegen ihre aus Art. 257 h OR fliessenden Pflichten zu werten.

e) Am 11. Juni 2002 wurde B. X. telefonisch durch die Hausverwaltung über die anstehenden Malerarbeiten informiert und aufgefordert, unverzüglich einen Ter- min bekannt zu geben. Dies wird von den Berufungsklägern anerkannt (Plädoyer Caviezel, S. 8, vgl. Zeugenaussage F. (Ziff. 2, S. 2)). Gleichentags nahm B. X. einen eingeschriebenen Express-Brief der Verwaltung entgegen mit der Aufforderung, so- fort mitzuteilen, wann die längst fälligen Arbeiten ausgeführt werden könnten. Wohl vergriff sich F. anlässlich seines Telefongesprächs mit B. X. zweifellos im Ton. In- dem er den Brief vom 11. Juni 2002 (BB 9) an den Arbeitsplatz, B. X., adressierte und ihn nicht als vertraulich kennzeichnete, bestand ein gewisses Risiko, dass an- dere Personen den Brief öffnen würden. Vom Inhalt her ist der Brief insofern nicht korrekt, als darin behauptet wird, man habe mehrmals schriftlich mitgeteilt, dass die Fenster der Liegenschaft C.-Strasse gestrichen werden sollten und als den Mietern unterstellt wird, sie hätten die (seit Jahren defekte) Hausglocke abgestellt. Dies liess die Forderung nach einer Entschuldigung namentlich hinsichtlich der Beleidigungen

17 durch F. als berechtigt erscheinen. Es erlaubte den Mietern aber nicht, die Aus- führung der geringfügigen und inzwischen aufgrund der Arbeitsabläufe dringend ge- wordenen Malerarbeiten von Bedingungen abhängig zu machen und damit weiter zu verzögern. F. entschuldigte sich mit Schreiben vom 14. Juni 2002 (KB 4; BB 11) ausdrücklich für die Schimpfworte, mit denen er B. X. in der Aufregung bedacht hatte. Im höflichen, aber bestimmten Brief wiederholte er den - wie sich im vorlie- genden Verfahren gezeigt hat - nicht unbegründeten Vorwurf der Zutrittsverweige- rung und wies korrekt darauf hin, dass sie als Mieter gegen den Vertrag verstossen würden, wenn sie der Vermieterin den Zutritt verweigern würden. Er ersuchte um Bekanntgabe eines Besichtigungstermins für die von den Mietern gerügten Mängel, welche die Benützung der Wohnung beeinträchtigen würden und bat um Mitteilung, ob die Malerarbeiten inzwischen hätten durchgeführt werden können. Dieser letzte Satz war nochmals ein deutlicher Hinweis dafür, dass die Vermieterin die unverzüg- liche Erledigung der Arbeiten auch in der Wohnung X. wünschte. Spätestens nach Erhalt dieses Briefes wären die Mieter verpflichtet gewesen, bedingungslos Hand zu bieten für die Renovation der Fenster. Sie antworteten statt dessen mit einem alles andere als versöhnlichen, fordernden zweiseitigen Brief vom 17. Juni 2002 (BB 12). Unter ihrem Logo "Toleranz & Rücksicht ohne Grenzen ☺" verwahrten sie sich "GANZ entschieden" gegen die mit "mittlerweile an renitenter Permanenz grenzend vorgebrachten Vorwürfe" der Zutrittsverweigerung und des Vertragsbruchs und hiel- ten fest, dass "KEIN einziger Mechanismus die UNtragbare Verhaltensweise, das UNtragbare Vorgehen und die UNtragbare Ausdrucksweise je UNgeschehen wer- den lasse oder in den grauen Bereich der 'Aufregung' und/oder des 'Missverständ- nisses' und/oder 'Ähnliches' abrutschen lasse". Sie schoben die Schuld am "Deba- kel ('Streit')" allein der Vermieterin zu, forderten ultimativ ("das Gebot der Stunde für Sie ist klar und eindeutig") auf, die "UNhaltbaren und UNgerechtfertigten Vorwürfe in die Fiktion oder ins wertneutrale Nirwana zu verbannen", ansonsten rechtliche Schritte in die Wege geleitet würden. Sie verlangten eine schriftliche Distanzierung von den Vorwürfen, eine Besichtigung der Wohnung und brachten schliesslich zum Ausdruck, dass sie die Arbeiten nur dulden würden, wenn diese mit der Behebung der seit Mietbeginn bestehenden Mängel kombiniert würden. Mit diesem Verhalten verstiessen die Mieter nach dem 11. Juni 2002 klarerweise gegen die Duldungs- pflicht gemäss Art. 257 h OR. Unter Vorbehalt der gehörigen Ankündigung, welche spätestens an diesem Tag nachweislich erfolgt ist, ist es allein Sache der Vermie- terin, zu entscheiden, wann welche notwendigen Renovationsarbeiten durchgeführt werden sollen. Mieterinnen und Mieter haben die Unterhaltsarbeiten ohne wenn und aber zu dulden; sie haben kein Recht, diese Duldung von irgendwelchen Bedingun- gen abhängig zu machen. Dies gilt vorliegend um so mehr, als sich F. für seine

18 Ausfälligkeiten am 14. Juni 2002 schriftlich entschuldigt hatte (BB 11) und die Mieter bei der Wohnungsübernahme gerügte Mängel über Jahre hinweg selber nicht mehr behoben haben wollten. Aus der Aussage des Zeugen M. kann sogar geschlossen werden, dass bereits damals entsprechende Bemühungen seitens der Vermieterin gescheitert waren, weil die Kontaktaufnahme mit A. X. und B. X. unmöglich war. Dies kann - auch wenn dieser Vorfall Jahre zurückliegt, nicht unberücksichtigt blei- ben (vgl. zutreffend E. 4.g), S. 18f. der Erwägungen des Bezirksgerichtes Plessur). Der Kündigung lag somit nicht nur ein einmaliges Fehlverhalten mit Bagatellcharak- ter zugrunde. Die Mieter müssen sich vielmehr erneut eine Vertragsverletzung vor- werfen lassen, welche nicht zuletzt angesichts der Vehemenz, mit der die Mieter noch heute auf ihrer Position beharren, keinesfalls als absolut nebensächlich be- zeichnet werden kann. Der Stiftungsrat hatte einen mehr als plausiblen, legitimen Grund, von seiner Kündigungsfreiheit Gebrauch zu machen und das Mietverhältnis ordentlich aufzulösen.

f) Zu prüfen bleibt, ob die Kündigung als Verstoss gegen Treu und Glauben zu werten und als missbräuchlich aufzuheben ist, weil sie nicht wegen der Verlet- zung der Duldungspflicht ausgesprochen wurde sondern deshalb, weil die Mieter von der Vermieterin verlangt hatten, dass sie sich entschuldige und den Vorwurf der Vertragsverletzung zurücknehme. Die Vorinstanz hat diese Frage zu Recht und mit zutreffender Begründung verneint (E. 4 h), S. 19f.). Wohl waren die Beschimpfun- gen von F. Anlass für das erste Schreiben (BB 10) an die Verwaltung. Nachdem er sich aber in aller Form entschuldigt hatte und nachdem sich der Vorwurf der Ver- tragsverletzung als berechtigt erwiesen hat, hatten die Mieter aber weder Recht noch Anlass dafür, in einem zweiten Schreiben vom 17. Juni 2002 (BB 12) in einem unversöhnlichen Ton Forderungen und Bedingungen an die Verwalterin zu stellen. Die Vermieterin hat, wie die Berufungskläger richtig feststellen, bereits zu Beginn des Mietverhältnisses Briefe von A. X. erhalten. Diese Briefe waren in ähnlichem Stil verfasst (vgl. BB 4, BB 8). In ihrem Tonfall sind sie aber bedeutend milder und höflicher. Aus der Tatsache, dass die Vermieterin darauf nicht reagiert hat und das Mietverhältnis während drei Jahren ohne Störungen verlief, lässt sich zudem nicht ableiten, dass sich die Vermieterin damals am Verhalten der Mieter nicht gestört hat. Im Gegenteil führt O. als Zeuge aus, dass ihn das Treuhandbüro, das die Lie- genschaften verwalte, bereits kurz nach Mietbeginn kontaktiert und ihm mitgeteilt habe, dass es Schwierigkeiten gebe. Er habe daher B. X. aufs Büro zitiert und ihr erklärt, dass er beim nächsten Vorfall bzw. bei den nächsten Reklamationen per- sönlich dafür sorgen werde, dass sie aus der Liegenschaft ausziehen müssten (Zeu- geneinvernahme O., zu 2., S. 1f.). Selbst wenn das Mietverhältnis zwischen diesen

19 ersten Problemen und den aktuellen Auseinandersetzungen während rund drei Jah- ren spannungsfrei war, kann dem Stiftungsrat nicht zuletzt auch angesichts dieser Vorgeschichte kein missbräuchliches Verhalten vorgeworfen werden, wenn der Brief vom 17. Juni 2002 das Fass zum Überlaufen gebracht haben sollte (vgl. Aus- zug aus dem Protokoll Nr. 33 der Y.-Stiftung, BB 13). Die in diesem Schreiben zum Ausdruck gebrachte Einstellung der Mieter zeigt mit aller Deutlichkeit, dass sie sich nicht bloss gegen unberechtigte Vorwürfe zur Wehr setzten, sondern mit ihrem alles andere als kooperativen, Verhalten die Auseinandersetzungen mit der Vermieterin zur Eskalation gebracht haben. Der Kündigungsentscheid ist unter diesen Umstän- den nachvollziehbar und verstösst nicht gegen Treu und Glauben. Die Berufung erweist sich als unbegründet und wird abgewiesen. 7.a) Wird eine Klage auf Anfechtung einer Kündigung abgewiesen, hat das Gericht von Amtes wegen zu prüfen, ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist. Bei der Ablehnung eines Anfechtungsbegehrens ist auch bei einem ursprünglich fehlenden Erstreckungsantrag darüber zu befinden, ob und allenfalls in welchem Ausmass den Mietern eine Erstreckung zu gewähren ist (Art. 274 f Abs. 3 OR in Verbindung mit Art. 274 e Abs. 3 OR). Will die Mieterschaft eine zweite Erstreckung erreichen, muss sie das entsprechende Begehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstre- ckung bei der Schlichtungsbehörde stellen (Art. 273 Abs. 3 OR). Diese Verwirkungs- frist ist auch dann zu beachten, wenn die Gerichte noch nicht rechtskräftig über die erste Erstreckung entschieden haben (Lachat/Stoll/ Brunner, a.a.O., S. 585, Ziff. 8.4 und 8.5 mit Hinweisen; SVIT-Kommentar, a.a.O., N: 21 zu Art. 273 OR, vgl. Higi, a.a.O., N. 421 zu Art. 272 b OR) .

b) Das Bezirksgericht Plessur äusserte sich zur Frage der Erstreckung aus- führlich und zutreffend, so dass grundsätzlich auf die entsprechende Erwägung ver- wiesen werden kann (E. 5, S. 20 ff. mit Hinweisen, Art. 229 Abs. 3 ZPO). Mit über- zeugender Begründung stellte die Vorinstanz grundsätzlich in Frage, ob angesichts der konkreten Umstände des Einzelfalles die Voraussetzung einer durch die Inter- essen der Vermieterschaft nicht gerechtfertigte Härte gegeben sei. Angesichts der Tatsache, dass die Vermieterschaft gegen eine einmalige Erstreckung keine Ein- wände erhoben hatte und aus Gründen der Praktikabilität und der Rechtssicherheit gewährte sie den Mietern im mit Dispositiv am 27. Juni 2003 mitgeteilten Entscheid gestützt auf Art. 274 f Abs. 3 OR in Verbindung mit Art. 274 e OR gleichwohl eine erstmalige, aber definitive Erstreckung des Mietverhältnisses - unter Ausschluss ei- ner zweiten Erstreckungsmöglichkeit - bis zum 30. September 2003. Hiergegen ha- ben sich weder die Berufungsbeklagte noch die Berufungskläger zur Wehr gesetzt.

20 Das Kantonsgericht hat keinen Grund, von diesem Entscheid abzuweichen. Auch vor den Schranken der zweiten Instanz wurde nichts über allfällige Suchbemühun- gen der Mieter, geschweige denn von Problemen bei der Suche nach einer ver- gleichbaren Wohnung bekannt. Gemäss Entscheid der Schlichtungsbehörde vom

19. August 2002, mitgeteilt am 23. September 2002, hätte die Familie X. die Woh- nung per 31. März 2003 verlassen zu müssen. Seit dem 27. Juni 2003 war ihr der Entscheid des Bezirksgerichts Plessur, eine Erstreckung bis zum 30. September 2003 zu gewähren, bekannt. Das Dispositiv des vorliegenden Urteils wurde vor Ab- lauf dieser Erstreckungsfrist mitgeteilt. Die Mieter hatten unter diesen Umständen zweifellos genügend Zeit, um auf diesen ortsüblichen ordentlichen Kündigungster- min eine geeignete Bleibe zu finden. Sie mussten auch vor Kantonsgericht mit ei- nem negativen Entscheid bezüglich der Anfechtung rechnen und konnten vernünf- tigerweise nicht darauf vertrauen, dass ein Weiterzug des bezirksgerichtlichen Ent- scheides wiederum zu einer Verlängerung der Erstreckungsfrist führen würde. An- ders zu urteilen würde bedeuten, rechtsmissbräuchlichen Rechtsmittelverfahren Tür und Tor zu öffnen. Wie die Rechtsvertreterin der Mieter in ihrer Replik explizit aus- führte, war es das Ziel ihrer Klienten, die Aufhebung der Kündigung zu erreichen. Ein Antrag auf eine zweite Erstreckung sei daher bewusst nicht gestellt worden. Ein solches Begehren hätte - unabhängig vom Ausgang des vorliegenden Verfahrens - spätestens sechzig Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der Schlichtungs- behörde eingereicht werden müssen. Haben die Mieter absichtlich darauf verzich- tet, ein solches Begehren zu stellen, ist ein allfälliger Anspruch auf Zweiterstreckung verwirkt. Es bleibt somit bei der Beendigung des Mietverhältnisses auf den 30. Sep- tember 2003.

8. Wird die Berufung vollumfänglich abgewiesen, gehen die Kosten des Rechtsmittelverfahrens unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungsklä- ger, welche die Berufungsbeklagte ausseramtlich angemessen zu entschädigen ha- ben (Art. 223 ZPO i.V. mit Art. 122 Abs. 1 und 2 ZPO). Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten hat die Zusprechung einer solchen Entschädigung verlangt, ohne seine Aufwendungen zu beziffern. Die ausseramtliche Entschädigung für das Berufungsverfahren wird vom Gericht auf Fr. 2'000.-- festgelegt.

21 Demnach erkennt die Zivilkammer: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 330.--, total somit Fr.5'330.--, gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Kläger und Berufungs- kläger, welche die Beklagte und Berufungsbeklagte für das Berufungsverfah- ren ebenfalls unter solidarischer Haftbarkeit ausseramtlich mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen haben. 3. Mitteilung an: __________ Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden Der Vizepräsident Die Aktuarin ad hoc: